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公共設施用地

依都市計畫法第規定,都市計畫地區範圍內,應視實際情況分別設置公共設施用地,這些公共設施用地包括道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道、港埠、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關、上下水道、郵政、電信、變電所、其他公用事業及嫌惡設施(如:垃圾處理場)等用地。而這些公共設施用地係將來需用之土地,在目前未需用前,預先呈請核定公布其徵收之範圍,並禁止土地所有權人妨礙徵收之使用,稱之為公共設施保留地。因此,公共設施保留地的所有權人於該土地被徵收前,其使用受到相當大的限制。為彌補其使用受到限制,稅法上給予若干優惠。

公共設施用地種類:
都市計畫地區範圍內,應視實際情況,分別設置下列公共設施用地:
1.道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
2.學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
3.上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
4.本章規定之其他公共設施用地。


公共設施用地之設置,依照都市計畫法之相關規定,係就各地區人口數與土地使用、交通等現狀,並考量該地區未來發展之趨勢而決定公共設施之項目、位置與面積,旨在增進市民活動之便利及確保良好的都市生活環境。前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

公共設施用地
公有,但屬私有土地者,應由政府依法徵收、重劃或區段徵收之。是以,未被徵收之私有公共設施用地,即屬公共設施保留地。

公共設施用地道路等用地之配置原則:
◎道路系統、停車場所及加油站,應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過實施都市計劃之區域者,應避免穿越市區中心。

公共設施用地公園綠地等用地之配置原則:
◎公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場,應依計畫人口密度及自然環境,作有系統布置,除具有特殊情形外,其占用土地總面積
不得少於全部計畫面積10%

公共設施用地學校等用地之配置原則:
◎中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施,應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。

其他等公共設施用地之配置原則:
◎屠宰場、垃圾處理場、殯儀館、火葬場、公墓、污水處理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居民之安全、安寧與衛生之原則下,於邊緣適當地點設置之。

公共設施保留地之取得方式:
依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買;其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之:

1.徵收  2.區段徵收  3.市地重劃。

獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需用之公共設施用地,屬於公有者,得申請該公地之管理機關租用;屬於私有無法協議收購者,應備妥價款,申請該管直轄市、縣市局政府代為收買之。

公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供,得以容積移轉方式辦理。

前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部定之。

公共設施保留地之徵收補償標準:
1.
依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地,其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準,必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限;其地上建築改良物之補償以重建價格為準。
2.前項公共設施保留地之加成補償標準,由當地直轄市、縣(市)地價評議委員會於評議當年期土地現值時評議之。

公共設施保留地之使用限制:
1.
公共設施保留地在未取得前,得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人,經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時,應自行無條件拆除;其不自行拆除者,予以強制拆除。
2.都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法,由內政部定之。
3.公共設施保留地,不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。

公共設施保留地之免稅:
1.
公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅;因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。
2.私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換,不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制;劃設逾25年未經政府取得者,得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部會商財政部定之。

其他相關說明 :

1.公共設施保留地尚可於未被徵收前申請臨時性建築物,並依法繳納稅捐。

2.公共設施保留地,如擬變更者,應透過都市計畫變更之程序為之。都市計畫變更之程序涉及法令規章及都市發展、遠景及整體規劃等,難度高。

3.保留期限 : 有關公共設施保留地保留之期限於民國77年都市計畫法第50條修正前,曾有保留期限之限制,惟於77年修正時,廢除保留期限。是以,目前凡被編為公共設施保留地者,均屬無限期保留。

4.可分割 : 公共設施保留地,道路用地,當可申辦分割。

為何要購買公共設施用地?

1.可實物全額(道路用地)抵繳遺產稅,節省遺產稅支出
將買來的道路用地依公告現值全數捐贈給政府抵繳遺產稅。

2.捐地報稅 以現值16%為成本 須以實際取得價格認定,未提出取得成本證據,即依財部核定標準認定,捐地節稅的列舉扣除額,個人捐贈公設地給政府,買入時沒有提出成本收據者,以公告現值16%計算,從所得中扣除。捐地節稅過去盛極一時,財政部在92年發布解釋令,從93年開始土地捐贈扣除金額,一概以實際成交價格取得成本認定,而不是以公告現值的百分之百認定。如果沒有提出取得成本確實證據,要以財政部核定標準,認定其捐贈列舉扣除金額。財政部發布認定標準,在94年5月申報93年度所得稅時,除非屬公設地之外(例如,建地等),經稽徵機關提出具體分析意見,專案報部核定者外,捐贈公設地如果沒有成本證明者,依財政部規定公告現值16%認定;如果能提出成本證明,以成本費用核實認定。財政部表示,各地區國稅局調查轄區內土地交易情況所,公設地的買進成本差不多只有一成多,沒有因為土地所在地不同,而有太多的城鄉差別。因此,財政部據此調查結果發布全國統一認定標準為公告現值的16%。
1.可減低公司全年度營業淨利,達到降低公司全年度課稅所得額,節省公司年度應納稅額。捐贈政府可列為公司營業費用及損失總額〉
2.列為公司固定資產,是平衡公司資產負債表最佳編列工具。
3.結合建地在申請建造時,合併申請容積移轉,增加興建的容積建坪可和建商分房子。
4.受贈人為納稅義務人時,可申請實物全額抵繳贈與稅。
5.以低價買進,待政府徵收依公告現值加成徵收,成為最佳投資理財工具。

「公共設施保留地」與「公共設施用地」之區別

  財政部臺北市國稅局表示:依都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因繼承而移轉者,免徵遺產稅。所稱之「公共設施保留地」與「公共設施用地」並非等同。都市計畫法所稱之「公共設施保留地」,係指依都市計畫法第48條至第51條所定都市計畫擬定、變更程序及同法第42條規定劃設之公共設施用地,「留待」將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮,縣轄市公所取得者而言。亦即「公共設施用地」名稱僅係用地別之性質,尚非當然等同適用都市計畫法所稱之「公共設施保留地」。
  該局進一步表示,依據都市計畫法及內政部函釋規定,公共設施保留地之認定須兼具以下3要件;

1.須為都市計畫法第42條所稱之公共設施用地。

2.尚未徵收取得。

3.無下述3種情形者:

◎ 經都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。

◎ 依都市計畫法第61條第二項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建之公共設施用地。

◎ 配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地。

公設地容積移轉建商最愛 :

一般民間利用公共設施保留地來抵稅的作法,自從財政部今年開始以實際成交價來認定之後,公設地移轉金額大幅萎縮。但是,業界人士指出,對於建商而言,購買冷門地段的公共設施保留地,捐贈給政府,再將容積獎勵移轉到熱門區段的建案上,利潤也

頗為可觀。採用公共設施保留地抵繳稅款,民間已經使用多年,原先的作法是,以市價約2成左右的價款買到公設地,再用公告現值的價格抵繳稅款,但財政部已經關閉這個管道。買賣大幅萎縮,主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤,在財政部改以實際成交價來認定稅金之後,就大幅縮水,仲介因而全面收手,形成交易減少;這是就一般的小額節稅人而言。不過,對於大型集團而言,表面上的不划算,並不代表不可行;一些大型集團反而是灌高公設地的交易價格,以高價來抵更高的稅金,這跟以低價買得、高價抵稅,是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積,目前算是新的熱門方法之一,以建商最熱中這項作法;建商開發案中,買冷門段的公共設施保留地來捐贈,再將容積獎勵移轉到建案上使用,來往之間,利益也相當可觀。政府沒有錢來買公設地,如台北市政府同意古蹟容積可以移轉使用,台北縣政府就同意公設地容積可以移轉使用,同樣達到政府獲得公共設施保留地,但建商獲得容積獎勵的優惠;不過,一般民眾的小額節稅,採用這項管道,能節省的稅金已經很有限。

 

哪種土地不是公共設施保留地?

1、核准私人或團體興辦的公共設施用地。

2、已由私人或團體舉辦新市區建設範為內,自行負擔經費興建的公共設施用地。

3、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等,實質建設事業劃設,並指明私人或團體取得興闢之公共設施用地。

 

公共設施保留地在稅捐上有哪些好處?

1、地價稅-公共設施保留地在保留期間為建築使用者,除了自用住宅用地依照2/1000計徵地價稅外,其他統按6/1000計徵地價稅,比起一般用地基本稅率10/1000,最高累進稅率55/1000之稅率較輕。民眾土地屬於公共設施保留地,雖僅部分做使用,但沒有使用的部分,如果未與使用中的土地隔離,並不符合減免規定,仍須將土地全部面積按照6/1000稅率課徵地價稅;若未做任何使用且與使用中的土地隔離,免徵地價稅。

2、土地增值稅-都市計畫法規定公共設施保留地未被徵收前移轉,免徵土增稅。

3、所得稅-公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅。

4、遺產稅-因繼承而移轉者,免徵遺產稅。

5、贈與稅-因配偶、直系血親之贈與而移轉著,免徵贈與稅。

捐贈公共設施用地可換容積嗎?

依內政部規定可以,但由各地政府視情況自行決定,目前部分縣市仍有「捐贈公共設施可增加建築樓地板面積」的規定,由於部分縣市允許建商或公司行號,捐贈道路用地、公園預定地等公共設施時,可享受最高五O%的容積移轉獎勵,讓「捐地換容積」取代「捐地節稅」成為購買道路用地主因。 

有公設保留地如何「解套」?

1、公設保留地供公用事業使用者,由各事業機構依都市計畫法徵收或購買。

2、申請與公有非公用土地交換,劃設逾二十五年未被徵收者,可優先辦理。

3、由該管轄政府或鄉、鎮、縣轄市公所依a徵收b區段徵收c市地重劃,方式取得。

4、容積移轉取得:可用公設保留地辦理容積移轉。

5、獎勵私人和團體捐獻:都市計畫地區範圍內,公用事業及其他公共設施,當地直轄市、縣(市)政府或鄉、鎮、市公所認為有必要時,得獎勵私人或團體投資辦理,並準收取一定費用。

6、土地權利關係人可以辦理計畫變更,將都市計畫變更範圍內的公共設施捐贈給主管機關。

7、其它像是代為收買、聯合開發、權利變換、公有土地撥用方式取得。

 

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